임차인 보증금은 경매 입찰에서 가장 큰 손실 변수가 될 수 있습니다. 전입일, 확정일자, 배당요구, 말소기준권리의 접수일자를 한 줄로 놓고 봐야 합니다.
왜 지금 확인해야 하나요?
선순위 임차인이 있는 물건은 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 보증금이 배당으로 해결되는지, 일부가 낙찰자에게 인수되는지에 따라 실질 취득가가 크게 달라집니다.
입찰 전 핵심 체크
전입일
전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력 판단의 핵심 기준이 됩니다.
확정일자
확정일자는 우선변제권 판단에 필요하며 배당 가능성 검토와 연결됩니다.
배당요구
배당요구 여부와 신청일은 보증금 회수 구조를 판단하는 데 중요합니다.
인수금액
배당 부족분이 남는 구조라면 낙찰자가 인수할 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
상담 전 준비자료
- 전입일과 말소기준권리 접수일 비교
- 확정일자와 배당요구 여부 확인
- 보증금 총액과 예상 배당액 비교
- 소액임차인 최우선변제 가능성 확인
- 점유자와 실제 임대차 관계 검토
소유권이전 지연, 대위변제, 선순위 임차인 인수금, 유치권 주장, 명도 협의처럼 화면에 바로 드러나지 않는 문제가 생길 수 있습니다. 입찰 전 사건번호를 보내주시면 자료과 권리·점유 기준으로 먼저 검토해드립니다.
FAQ
선순위 임차인이 있으면 입찰하면 안 되나요?
항상 그런 것은 아닙니다. 배당으로 보증금이 해결되는지, 인수금액이 남는지 계산한 뒤 판단해야 합니다.
현황조사서에 임차인이 없으면 안전한가요?
현황조사서만으로 단정할 수 없습니다. 전입세대, 점유 상태, 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
보증금 인수 가능성을 어떻게 입찰가에 반영하나요?
예상 인수금, 명도 비용, 잔금 일정 리스크를 합산해 낙찰가 상한을 낮추는 방식으로 반영합니다.
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입찰 전이면 사건번호만 보내주세요
등기부, 매각물건명세서, 임차인, 명도 리스크를 보고 입찰해도 되는 물건인지 먼저 판단해드립니다.